VENDITA

Certamente. Uno dei motivi per cui si vende da soli può essere quello di risparmiare la provvigione dell’Agenzia. A fronte di quest’unico dato positivo, molti sono i lati negativi ed i possibili pericoli in agguato. Per chi non conosce a fondo la materia come l’Agente Immobiliare che da anni quotidianamente “la mastica”, il processo di una vendita tranquilla e sicura è pari a quello di attraversare una giungla senza guida dove i pericoli sono celati ovunque.

Solo in pochi casi:

• Se si è in grado di ricavare da soli una corretta valutazione dell’immobile da vendere in quel preciso momento e di conseguenza si conosce il giusto prezzo di mercato al momento della vendita. Altrimenti se si chiede troppo si perde tempo e denaro, se troppo poco si perde denaro.
• Se si conoscono le tecniche di marketing e si sanno sfruttare razionalmente i media utili per il bacino di utenza del vostro immobile in particolare. Ad esempio, sarebbe perfettamente inutile pubblicizzare la lussuosa villa di Cannes sul giornale locale delle inserzioni gratuite o la vendita del piccolo locale di periferia sulla rivista inglese patinata. Le differenze del bacino di utenza tra i diversi media utilizzabili sono molto più consistenti ed omogenee di quanto normalmente si pensi e solo l’esperienza insegna le varie distinzioni, fatte sulla base delle caratteristiche proprie dell’immobile, che si traducono poi in efficacia, rapidità e risparmio.
• Se si conosce altrettanto bene la parte giuridico – normativa del processo di vendita immobiliare e la prassi da seguire con precisione per evitare di impegnarsi in condizioni e prezzi che non erano quelli previsti. E’ facile, per chi non è quotidianamente avvezzo ad evitare trappole anche solo contrattuali, con tutte le carte che si devono firmare, cadere preda di acquirenti professionisti o speculatori senza scrupoli firmando un contratto che contenga una clausola dall’apparenza innocua ma dall’effetto devastante.
• Se, acquisite tutte le informazioni aggiornate del mercato immobiliare e si ha già una persona fidata e con le disponibilità necessarie che intende acquistare al giusto prezzo, ebbene, avete vinto la lotteria: vendete da soli!

Uno degli elementi determinanti per iniziare nel migliore modo la vendita di un immobile è ricercare nel modo più preciso possibile il valore di mercato del proprio bene. Per questo potrebbe essere utile interpellare un professionista per ottenere una perizia od una valutazione dell’immobile.

La perizia e la valutazione si differenziano tra loro per la forma in cui sono elaborate: la perizia è in genere eseguita con il metodo analitico (ovvero determina il valore del bene analizzando dettagliatamente i dati tecnico-matematici e gli elementi intrinseci che la compongono), mentre la valutazione è redatta utilizzando il metodo sintetico, più semplice e meno tecnico. La definizione a priori che un immobile in una determinata zona ha una valore è un’operazione delicata, in quanto può provocare una errata valutazione del bene ed in conseguenza una perdita di tempo nel proporre l’immobile ad un prezzo fuori mercato, rischiando così di non trovare potenziali acquirenti.
La perizia o valutazione di un immobile non può perciò corrispondere solo alla semplice operazione matematica mq. x prezzo al mq., bensì necessita di una conoscenza approfondita del mercato immobiliare e delle sue tendenze e variazioni in continua evoluzione.
Il valore finale è determinato da un’insieme di componenti che soltanto l’esperienza e la sensibilità pratica dell’Agente Immobiliare che opera da anni nel settore riescono a definire.
Quindi sarà necessario considerare i parametri utili per la determinazione del più probabile valore di vendita dell’immobile. Presa in considerazione la superficie commerciale, cioè la sommatoria algebrica delle diverse tipologie di superfici (area calpestabile, muri perimetrali confinanti, balconi, terrazzi, lastrico solare, solai, cantine, mansarde, giardino, altre pertinenze) si calcola l’incidenza in percentuale (%) che esse hanno nella determinazione della superficie commerciale complessiva. Vengono poi esaminati la posizione, la vista, il piano, l’esposizione, le condizioni interne ed esterne dell’immobile, la rumorosità ambientale, l’accessibilità ai servizi in genere, ecc.
A garanzia di una corretta valutazione, è consigliabile affidarsi ad un Agente Immobiliare competente ed esperto che svolge regolarmente questa attività da anni.

Conoscendo in tempo reale la consistenza ed il prezzo finale del recente venduto nel mercato locale, l’Agente Immobiliare professionale può fattivamente collaborare con il Venditore per ricercare il prezzo più corretto per il suo immobile e per una sua esatta valutazione: un immobile correttamente prezzato è per metà venduto!

• Fornisce tutte le informazioni utili per la migliore vendita dell’immobile.
• Moltiplica notevolmente l’esposizione e la pubblicizzazione dell’immobile sui media più efficaci senza nessun costo aggiuntivo.
• Illustra l’immobile nel modo più obiettivo ed onesto, esaltandone i pregi ma senza nasconderne eventuali difetti.
• Organizza le visite all’immobile nel modo più opportuno e meno invasivo possibile.
• Fornisce un rapporto periodico sull’andamento del processo di vendita.
• Ricerca il più appropriato acquirente, con il suo consenso fornisce al Venditore informativa sullo stesso, intavola con lui le trattative acquisendo le condizioni economiche più eque e conformi sino ad assisterlo alla sottoscrizione di una Proposta di Acquisto che verrà prontamente sottoposta al Venditore.
• Assiste le parti con scrupolo nel processo di vendita sino alla positiva conclusione dell’operazione.
• Effettua per conto delle due parti tutte le operazioni inerenti e conseguenti la vendita (cancellazione / sostituzione dall’elenco dei contribuenti ICI e Tasse RSU, trasferimenti utenze, conguagli amministrativi, ecc.).

La serietà, la fiducia e l’esperienza sono le basi su cui è opportuno fondare la propria scelta. Tuttavia sono qualità talmente importanti quanto poco appariscenti e ancor meno pubblicizzabili.
La miglior cosa è optare per un’Agenzia che opera nel luogo ove è sito l’immobile od in quello da Voi scelto: l’Agenzia locale concentra la sua maggiore attenzione sul territorio dove opera, che deve ben conoscere e deve essere in grado di dirvi i valori di eri, di oggi, la sua resa e le previsioni sul domani del Vostro investimento affinchè possiate avere tutti gli elementi per poter decidere con oculatezza.
E’ anche bene diffidare di chi propone valutazioni eccessive: questo ha lo scopo di allettare il Cliente con false promesse od improbabili speranze solo per ottenere l’incarico di vendita in esclusiva, rischiando così di allontanare l’acquirente realmente interessato con il risultato di presentarVi, nel tempo, offerte al ribasso.
Se non potete affidarvi alla conoscenza diretta informatevi sull'”anzianità di servizio” dell’Agente Immobiliare locale. E’ un parametro importantissimo: chi da molti anni regolarmente opera nello stesso luogo, specie se in un piccolo contesto, significa che ha operato bene e con successo.

Nelle piccole e medie città dove tutti conoscono l’altrui operato, l’operatore “chiacchierato” per il poco scrupolo, la poca correttezza o che vuol vendere ad ogni costo anche occultando quanto conosce può resistere per qualche anno, ma non può durare per molto tempo.
Informatevi e chiedete anche presso più persone tra la gente del posto: generalmente non hanno un interesse specifico e tutti sanno che per costruirsi una buona reputazione ci vogliono anni ed anni di condotta trasparente, mentre basta poco per distruggerla in modo irreparabile.
Inoltre l’Agente operante sul posto da più anni ha accumulato maggiori vantaggi della conoscenza dei luoghi che Vi tornerà utilissima nella Vostra operazione in quanto possiede ed è in grado di mettere a Vostra disposizione un bagaglio di lunga e preziosa esperienza maturata direttamente sul campo.

Oltre ad informarsi da quanti anni svolge la professione di Agente Immobiliare (c’è scritto sul suo tesserino rilasciatogli dalla Camera di Commercio che deve obbligatoriamente possedere) sarà importante conoscere:

• Se è membro di Associazioni di Categoria e quali (fatevi mostrare la tessera di iscrizione: una importante Associazione di Categoria obbliga l’Agente Immobiliare a seguire un severo Codice Deontologico, pena l’espulsione).
  
• Qual è la strategia di promozione che intende seguire per il successo dell’operazione?
  
• Come e con quali scadenze intende tenervi informati sullo stato e sul progresso dell’operazione?
  
• Che percentuale vi chiederà a buon fine dell’operazione? (fatevelo sempre mettere per iscritto nel Mandato a Vendere o nella Proposta d’Acquisto).
  
• Che tipo di Mandato intende farvi sottoscrivere? Che durata avrà? E’ previsto il rinnovo tacito per una sola volta?
  
• I moduli prestampati eventualmente utilizzati sono stati depositati alla CCIAA a garanzia dell’assenza di clausole vessatorie?

Sulla base delle risposte che otterrete, la scelta del buon Professionista sarà certamente più facile. Egli sa che il Cliente soddisfatto è la sua vera ricchezza e la sua principale motivazione e risponderà di buon grado alle Vostre domande.